O que é e como funciona um funding imobiliário?

Quando se fala em financiamentos imobiliários, imediatamente se pensa nas opções de crédito bancário. No entanto, poucos sabem como é feito o levantamento desses recursos, ou até que existem opções de funding imobiliário além dos bancos.

Conhecer mais profundamente esse processo é importante não só para avaliar as opções mais viáveis para seu contexto, mas também para compreender o impacto da situação econômica do país nos tipos de financiamento.

Além disso, deve-se entender que o financiamento não se restringe aos créditos disponíveis para pessoas físicas, para compra de imóveis. Construções, loteamentos, incorporações, aluguéis, entre muitas outras, podem ser contempladas.

Neste artigo, explicaremos o que é e como funciona o funding imobiliário, bem como sua relação com a economia brasileira. Confira!

O que é funding imobiliário?

Funding é a fonte de recursos utilizada por uma instituição financeira, que pode ou não ser um banco, para oferecer financiamento aos seus clientes. O tipo de funding não é arbitrário, ele é selecionado de acordo com a natureza do projeto.

Os mais comuns, e conhecidos pelo público, são os créditos bancários para financiar compra de imóveis. No entanto, também existem opções voltadas para empresas que desejam captar recursos para viabilizar seus projetos, como construtoras, incorporadoras e loteadoras.

E, para estes dois grupos, não há apenas a carteira de créditos oferecida por bancos. Existem instituições que oferecem opções personalizadas, conectando essas pessoas e empresas com investidores no mercado de capitais.

O benefício de contar com tais instituições é a análise individualizada da operação, que vai indicar e intermediar o melhor caminho para captar os recursos. Além disso, é comum encontrar taxas mais competitivas e acesso integral aos recursos necessários, dependendo da operação (sem restrições de repasses quebrados por mês ou às etapas do projeto).

Como funciona o processo de funding?

Basicamente, existem três tipos de funding, eles acontecem via:

  • Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
  • FGTS;
  • Mercado de capitais (CRIs, LCIs e LHs).

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

Trata-se da forma mais comum de funding, especialmente nos créditos para pessoas físicas. Nele, os bancos utilizam o rendimento das cadernetas de poupança para financiar projetos imobiliários.

Tradicionalmente, as instituições financeiras utilizam 65% do investimento de seus correntistas como crédito imobiliário.

O volume do crédito disponível no mercado por esse meio, porém, é bastante condicionado à estabilidade da economia do país. Por exemplo, com baixas na Selic, o que impacta no rendimento das poupanças, é comum haver escassez de créditos dessa natureza.

FGTS

Neste modelo, também relacionado aos empréstimos para pessoas físicas, utiliza-se do Fundo de Garantia de Tempo e Serviço. Essencialmente, o FGTS é utilizado como entrada no financiamento de imóveis com valor até R$750 mil.

Isso pode ser muito vantajoso para o cliente, que com uma quantia de entrada mais alta tende a pagar juros menores. No entanto, deve-se prestar atenção no contexto da economia, visto que com altos índices de desemprego em situações instáveis restringem a disponibilidade desse tipo de financiamento.

Mercado de capitais

A utilização dos serviços financeiros de uma empresa especializada é o caminho mais viável para empresas/pessoas físicas que buscam financiamento imobiliário.

Nele, os recursos são levantados com investidores no mercado de capitais de acordo com as especificidades do projeto. Diversas operações são possíveis nesse escopo, como equity, home equity, securitização, compra de ativos estressados etc.

Este é um modelo expoente no Brasil, devido a personalização e a possibilidade de levantar recursos de forma programática, sem depender exclusivamente de carteiras fechadas, como tradicionalmente ocorre nos bancos.

Ainda, a utilização do mercado de capitais, através de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letra Imobiliária Garantida (LIG) ou Letras Hipotéticas (LHs), é vantajosa em períodos de instabilidade na economia e em certos índices, como a Selic.

Isso porque investidores buscam mais por investimentos de renda fixa moderada ou de renda variável. Ou seja, a securitização da carteira de recebíveis passa a se tornar uma opção mais eficiente para financiar empreendimentos, devido ao crescimento na procura de lastros no mercado.

Obtenção de funding para grandes projetos

Para iniciar uma operação de funding, a construtora, incorporadora ou loteadora precisa contar com uma empresa de serviços financeiros. A ConCapital atuará como intermediário na estruturação da operação, captando investidores e trazendo remuneração ao seu projeto.

Nosso fluxo cliente (incorporador, loteador, etc.) para obtenção de funding, seria, brevemente:

  1. Apresentação do projeto e análise dos dados financeiros;
  2. Estudo e formação da operação;
  3. Apresentação e defesa da operação aos fundos/investidores;
  4. Aprovação e formalização da operação entre os envolvidos;
  5. Acompanhamento da operação.

Entendeu o que é e como funciona um funding imobiliário? Tem alguma dúvida? Deixe um comentário abaixo que responderemos!

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